Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок будет влиять и на срок кредитования. Для того, чтобы изменения ставок не были чрезвычайно резкими, допускают предельную допустимую норму корректива, оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенными рисками, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке [6, с.64-65].
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% [27, с.9].
Однако это все в будущем. В настоящее же время в РФ существует ряд проблем, возникших при реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", к реализации которого Правительство РФ приступило в конце 2005 года. Главная из проблем, отмечаемая президентом Европейского трастового банка Андреем Крысином, – активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья [17, c.52]. Этого же мнения придерживается и президент Ассоциации региональных банков России Александр Мурычев, который в статье "Проблемы и перспективы развития ипотеки в России" приводит статистику, что в среднем за год должен быть прирост жилья для России 145 млн. кв. м в год, однако это примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья [20, c.8].
Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых в рублях и от 10 до 11% в валюте [24, c.45]. Однако на самом деле на сегодняшний день величина кредитной ставки в банках составляет около 35%, тогда как в рекламных сообщениях указываются другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Процентная ставка в промышленно развитых странах пока значительно ниже, чем в России: так, в США она составляет около 6% годовых, в Польше – 6,7, Англии – 5,75, Италии – около 5%. Но с каждым годом разница между ипотечными процентами в России и зарубежных банках плавно уменьшается [20, c.12].
В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может вызвать ряд проблем. Примером здесь может служить опыт США, где в свое время началось беспрецедентное снижение учетной ставки, которая к 2004 году достигла уровня 1%. В условиях, когда инфляция составляла 2-3%, деньги оказались почти "бесплатными", что привело к изменению поведения банков. Уже не клиенты убеждали в необходимости получения кредита, а сами банки принялись гоняться за людьми, навязывая им деньги. Конечно же, население приняло эту игру с увлечением. В итоге ипотечный долг в США достиг суммы в $7,8 трлн. Это, в свою очередь, привело на рынке недвижимости к мощному росту, как количества строившихся домов, так и цен на них. На этом фоне в США стала развиваться инфляция. Для ее удержания стали поднимать ставку рефинансирования (сейчас она составляет 5,25%), что соответствует удорожанию денег. А так как проценты по большинству выданных ипотечных кредитов были привязаны к размеру ставки рефинансирования, то платежи по кредитам сильно возросли, что и обусловило возрастание количества дефолтов [13, с.8].
Статьи по теме:
Анализ ссудной задолженности Банка
Ссудная задолженность банка образуется за счет активных банковских операций, а именно за счет кредитования юридических и физических лиц. В приложении 3 была проанализирована динамика выданных кредитов в период 2006-2008 гг. Данные диаграм ...
Понятие и виды аккредитива
Аккредитив
- это соглашение, в силу которого банк (банк-эмитент), действуя по просьбе и на основании инструкций клиента (приказодателя) или от своего имени:
-должен произвести платеж третьему лицу (бенефициару) или его приказу либо оплат ...
Банк как консультант клиента
Клиент, его запросы и пожелания, их удовлетворение – важный аспект работы банка.
Банк, его работники, заинтересованные в клиентуре, призваны выступать не только в качестве одной из сторон в финансовой операции, но и в качестве консультан ...